サラリーマン共働き夫婦の     築古アパート再生奮闘記

空室続きだった築古木造ボロアパートを、入居が絶えない高収益物件に変えるために、 DIYを中心としたセルフリノベーションにチャレンジする、サラリーマン共働き夫婦のドタバタ奮闘ブログです。

不動産会社に会ってきました!

ホワイトヴィラ。

 

それが、このたび私が両親から

空室対策を任せてもらえることになった、

町田市の鶴川にある、築32年、

木造アパートの名前です。

 

よし!じゃあさっそく、

ホワイトヴィラの空室対策をやるぞ!

 

とは言ったものの、

何からはじめればいいんだろう?

と、その前に、どこの不動産会社に

管理をお願いしているんだっけ?

 

ということで、

まずは両親からの情報収集から

スタートしました。

 

不動産会社は、長い間、

お世話になっている、

町田市エリアが地元の

A不動産というところでした。

 

入居者を増やすために、

これまでA不動産と

どんなやりとりがあったのか。

親の話を聞いていく中で、

確信したことがありました。

 

それは、

「たいていのことをA不動産の

言いなりになっていた」

ということです。。

 

ぶっちゃけ、

特に両親が高齢になった最近では

仕方がなかったとは思います。

 

家からアパートまでの距離もそこそこあるし、

体力的なこともあるし、

現地までは頻繁には通えない。

 

そうなると、不動産会社が勧めることを

受け入れていかないと話が進まない。

 

ただ、その勧めというのは、

「補修や修繕をすべき」というものか、

「家賃を下げるべき」というものの

どちらかしかなかったみたいです。

 

SUUMOなどの賃貸募集サイトで、

今のホワイトヴィラの家賃を見て驚きました。

 

同じエリアで同じような条件の

競合物件の相場よりも

1~2万円以上も

安くなっているじゃないですか!

それでも入居が決まらないって。。。

 

「家賃を下げないと入居者決まりませんよ」

そう不動産会社に言われるがまま、

家賃を下げ続けてきた結果がこれです。

 

うーん、これは相当、根が深そうだ。

 

まずはA不動産と話をしてみなければ。

ということで、行ってきましたよ。

鶴川のエリアを担当する新百合ヶ丘店へ。

 

長い間、管理をしている物件の、

オーナーの息子がわざわざ来ると聞いたとき、

A不動産はいやな予感が

したんじゃないですかね。

 

だって正直、

ホワイトヴィラは優先順位の

相当低い物件だったと思います。

オーナは物件は見に来ないし、

入居者がつかなくても

うるさく文句も言わない。

 

そのうえ、

老朽化したごくごく普通な木造アパート。

ただでさえアピールできるポイントは

ほとんどない。

 

彼らは、家賃の5%程度の管理費で

儲けているので、

家賃が低い物件のお世話をしても、

収入になる管理費も少なくなる。

 

費用対効果が少ない物件だと思ったら、

彼らとしても熱心に

客付けをしてこなかったと思いますね。

 

実際に会ってみて、

言葉や態度にこそ出しませんが、

私の思ったとおりでした。

 

核心を突きたくて、

こんなことを聞いてみました。

 

「これまで御社は、

ホワイトヴィラの空室対策のために

どんなことをご提案頂けましたか?」

 

すると、担当者はまごまごしながら、

ああしたこうしたと説明はするものの、

結局のところ、

家賃を下げることと金をかけることしか

これまで提案をして来なかったことが

はっきりしました。

 

何にも頭に汗をかいてないじゃん。

部屋づくりの工夫なり、

共用部設備の見直しなり、

ターゲットになる人たちが、

今、何を重視して家探しをしているから

こうすべきだ

という提案が一切なく、

ただ家賃を下げろという提案一辺倒。

 

そんなんじゃ私たちの物件は、

安さしか魅力ないって

言っているようなもんだ。

 

本当に入居者をつけようという気持ちが

全然伝わってこない

この不動産屋さんにはもう任せちゃおけん。

 

自分たちでこの物件の魅力を作って、

アピールするしかないな。

そう確信したのでした。

 

つづく。

両親の代わりにいざ、アパートオーナーデビュー!

都内で自営業を営む両親が、

町田市の鶴川という小さな町に、

1K 6室の木造アパートを建てて

不動産経営を始めたのが、

バブル景気を迎える前の1986年でした。

 

目的は、当時流行っていた、

いわゆる「アパート(マンション)転がし」

ではありませんでした。

 

入居者からの賃料を、住宅ローンの

月額返済額よりも高めに設定して、

差益分を貯金して将来の蓄えにしながら、

節税のため不動産を資産として残しておこう、

という考えだったんだと思います。

 

新築からしばらくの間は、計画どおり、

入居者は絶えなかったので

無事にアパートを経営できていて、

ローンも順調に返済しているようでした。

 

それが、築20年くらいたってくると、

空室が1つ、また1つと目立ち始めました。

 

築30年を過ぎたここ数年はというと、

(ローンはすでに完済してるものの)

6室中、常時半分以上、

多いときは5室も空いていることも

あるようでした。

 

それを聞いて、

今までは親のことだからと

全く関わらないスタンスだった私も

さすがにこのまま空室だらけの状態を

放っておくのはまずくないか?

と、心配になったのがきっかけです。

 

家賃収入がほぼなくなっている一方で、

管理会社への管理費は一定でかかり続けるし、

建物の修繕費は年々増えていくので、

下手すると最近の年間収支は

マイナスになっているんじゃないか、

と疑問に思いました。

 

それに何より、すでに80歳を超える

高齢になってしまった両親に

以前みたいに、足しげく鶴川まで通って

共用部の掃除をしたり、

不動産会社と交渉したりといった

負担をかけさせられない。

 

そういう思いが強かったのです。

 

まだ若くて元気な私が、

この老朽化したアパートの

空室問題を解決して、

親の不動産収入を増やして、

生活をもっともっと楽にしてあげよう。

 

両親がこの不動産を売却しなかった場合、

やがては一人っ子の私が

相続することになっても、

これまでほぼ何も手伝っていなかった私が、

何もせずに引き継ぐのは

さすがに申し訳ないとも思いました。

 

そう思って、

自分に空室対策をやらせてほしいと、

両親に直談判しました!

 

両親は、最初はびっくりしていました。

「本当にあんたにできるの!?」と。

 

まぁ、それは当然でしょうね。

これまでアパートの庭の掃除すら

手伝おうとしなかった息子でしたから。(笑)

 

でも両親も正直なところ、

空室問題を半ばあきらめていて、

近頃は不動産会社とのやりとりも

しんどくなっていたと言うので、

やってくれるなら助かる、

ということでOKをもらいました。

 

個人的に、ちょうど結婚をしたタイミングで、

両親のことを真剣に考える時期に

来ていたというのもあり(遅いですが)

ようやく親孝行できることが見つかって、

俄然やる気に火がつきました。

 

幸い、嫁も理解ある人で

私のやることに

全面的に協力してくれることになりました。

 

お互いサラリーマン稼業なので、

仕事をしながら

大家的の動きもしなくてはならないのは

大変だろうなと思いましたが、

2人ならなんとかなる、いや、

なんとかしてみせる!

 

と、アパートオーナー“代行”としての意識が

早速芽生え、

鼻息も一気に荒くなりました。

 

実はこのとき、空室問題を解決する、

具体的なアイデアは一切なかったんです。

なのに、

根拠のない自信だけはありました(笑)。

 

兎にも角にも、こうして

サラリーマン共働き夫婦による、

“無計画なアパート再生計画”が

スタートしたのでした。

 

つづく。